La Malaisie construit des centres commerciaux mais sans clients

La Malaisie construit des centres commerciaux mais sans clients

Depuis derrière son comptoir, le propriétaire du magasin d’informatique Goh Sook Lam observait les couloirs déserts du centre commercial 3 Damansara un samedi après-midi récent.

Deux niveaux plus bas, des cris retentissaient lors d’un événement de taekwondo au rez-de-chaussée de ce centre commercial autrefois populaire situé en périphérie de Kuala Lumpur.

Goh, âgé de 48 ans, a déclaré à Al Jazeera, tandis qu’il se tenait aux côtés de son client de longue date, Rudi Sim, 48 ans, son seul client dépensier de la journée : « Vous avez une compétition de taekwondo en bas, mais qui vient ici ? Mes habitués font tourner mon commerce. Les clients occasionnels sont moins nombreux… Parfois, je ne peux même pas équilibrer les comptes. »

L’expérience de Goh est loin d’être isolée dans la frénésie des centres commerciaux en Malaisie, où de nombreux complexes en construction peinent à attirer des foules.

Abritant 33 millions d’habitants, la Malaisie comptait plus de 1 000 centres commerciaux à la fin de l’année 2023, y compris des centres, des arcades et des hypermarchés, selon des données gouvernementales de mars.

En 2022, près de 40 % des centres commerciaux et des centres commerciaux au total, soit 727 au total, étaient situés dans la région du Grand Kuala Lumpur, selon des données partagées par l’Association des Centres Commerciaux de la Malaisie.

3 Damansara fait partie des nombreux centres commerciaux en Malaisie qui peinent à attirer du monde [Patrick Lee/Al Jazeera]

Alors que de nombreux grands centres commerciaux de la nation d’Asie du Sud-Est bénéficient d’une forte affluence et d’une occupation presque complète, de nombreux locataires des centres moins populaires ont du mal à rivaliser avec l’expansion de l’espace commercial, que même la pandémie de COVID-19 n’a pas réussi à freiner.

Selon un rapport du Centre National d’Information Immobilière (NAPIC), l’espace commercial de la Malaisie est passé à 17,69 millions de mètres carrés en 2023, contre 16,51 millions en 2019.

Malgré cette expansion, les taux d’occupation nationaux pour les espaces commerciaux étaient inférieurs à ceux d’avant la pandémie, à 77,4 % l’année dernière, selon le rapport.

Même avant le COVID-19, les taux d’occupation étaient en baisse, passant de 81,4 % en 2016 à 79,2 % en 2019 et à 75,4 % en 2022, le plus bas en près de 20 ans, selon le rapport.

Certains des plus récents centres commerciaux du pays n’ont pas été perturbés par la baisse de la demande.

Le centre commercial Exchange TRX, qui dispose de 125 000 mètres carrés d’espace locatif et d’un parc sur le toit de 4 hectares, a ouvert en novembre avec un taux d’occupation de 95 %.

Situé sous le deuxième plus haut bâtiment de Malaisie, Exchange 106, les nombreux restaurants et magasins de marque premium du centre commercial attirent régulièrement de grandes foules depuis son ouverture.

Les locataires de 3 Damansara affirment que les affaires sont souvent lentes [Patrick Lee/Al Jazeera]

Cependant, tous les centres commerciaux n’ont pas aussi bien réussi.

Même dans la capitale, où les taux d’occupation sont parmi les plus élevés du pays, certains endroits peinent à attirer les clients dont ils ont besoin.

Lors de son ouverture début octobre, la première phase de Pavilion Damansara Heights était relativement vide lors d’une récente visite le week-end.

Bien que ses étages inférieurs étaient fréquentés par des dizaines de clients, ses niveaux supérieurs en avaient à peine, des personnes passant devant des magasins fermés annonçant des ouvertures début 2024.

Les magasins ont refusé de commenter l’état de leurs affaires.

Certains commerces ont relevé le défi de trouver des moyens de rester à flot dans des centres commerciaux moins populaires tels que Glo Damansara, qui peine à attirer de grandes foules même le week-end.

Attirée par le loyer « abordable », Veronica David, qui gère un café-boulangerie avec son mari, a déclaré que son activité avait réussi à se développer malgré l’emplacement calme du centre commercial dans la banlieue de Taman Tun Dr Ismail.

Se concentrant d’abord sur les clients corporatifs, ils ont étendu leurs activités pour inclure un menu déjeuner avec plus d’articles à venir.

« Le taux d’occupation (ici) était initialement bas et nous pensions être au mauvais endroit, mais en un an, nous avons vu une croissance positive », a déclaré la femme de 49 ans à Al Jazeera.

Le couple a choisi l’emplacement car la plupart de leurs clients sont basés dans la région et les gestionnaires de Glo étaient également « extrêmement amicaux » pour répondre à leurs besoins.

« Nous ne pourrions pas bénéficier de cette assistance dans d’autres centres commerciaux car ils peuvent être plus stricts et rigides », a-t-elle déclaré.

Pavilion Damansara Heights a ouvert en octobre [Patrick Lee/Al Jazeera]

Le propriétaire d’un restaurant au Hartamas Shopping Centre, qui a préféré garder l’anonymat, a déclaré que les entreprises ne se rendraient que dans les centres commerciaux bien construits.

« Si le promoteur ne fait pas du bon travail, vous n’attirez pas les bonnes personnes », a déclaré l’homme dans la quarantaine à Al Jazeera.

Ciblant les résidents du quartier huppé de Sri Hartamas, il a déclaré que le centre commercial connaissait à la fois des journées « extrêmement » mauvaises et bonnes.

En tant que tel, les locataires comme lui, a-t-il dit, doivent être « très créatifs » dans leur marketing pour attirer les clients.

Le Hartamas Shopping Centre, Glo Damansara, 3 Damansara et Pavilion Damansara Heights n’ont pas répondu aux demandes de commentaire.

La présidente de l’Association des Centres Commerciaux de la Malaisie, Phang Sau Lian, a déclaré que les détaillants doivent travailler plus dur que jamais pour se démarquer dans le « paysage commercial surpeuplé » de la Malaisie.

« Les tendances des consommateurs évoluent rapidement, et les centres commerciaux doivent constamment s’adapter pour rester pertinents et compétitifs », a déclaré Phang à Al Jazeera, ajoutant que les raisons des centres commerciaux moins performants incluent des emplacements « moins optimaux », l’inaccessibilité et la saturation.

Phang a déclaré que le changement le plus significatif des tendances des consommateurs ces dernières années a été l’émergence des points de restauration comme « moteur clé » de l’affluence dans les centres commerciaux.

« Leur part de l’espace locatif total a grimpé à près de 30 %, contre une part à un seul chiffre il y a dix ans », a-t-elle déclaré, ajoutant que la tendance devrait se poursuivre.

Foo Gee Jen, conseiller auprès du cabinet de conseil immobilier CBRE-WTW, a déclaré que les consommateurs en Malaisie cherchent aujourd’hui souvent une « expérience » au-delà de l’acte d’achat.

« Il ne s’agit plus seulement d’acheter. Tous les centres commerciaux cherchent à rivaliser en termes d’expérience », a déclaré Foo à Al Jazeera, en soulignant les installations comme les jardins publics du TRX Mall et les centres d’arts et de culture dans d’autres complexes.

« Les centres commerciaux vieillissants qui n’ont pas été modernisés ne peuvent pas suivre », a dit Foo.

« S’il y a encore la volonté de construire d’autres centres commerciaux, ils ne devraient pas être en concurrence avec les existants, mais les compléter, car la scène est très saturée. »

Pavilion Damansara Heights avait relativement peu de clients lors d’une récente visite de fin de semaine [Patrick Lee/Al Jazeera]

L’environnement difficile a amené certains propriétaires de centres commerciaux à adopter des approches peu orthodoxes pour rester en activité.

Dans une vidéo TikTok depuis supprimée et publiée en mai, un homme montrait une ferme de minage de Bitcoin qu’il prétendait exploiter dans un centre commercial vide dans l’État du sud-ouest de Malacca.

En septembre 2021, le promoteur immobilier basé à Malacca, Hatten Land, a conclu un accord avec une entreprise singapourienne pour exploiter conjointement au moins 1 000 crypto mines sur ses propriétés dans l’État.

« Nous réorientons les centres commerciaux pour inclure des activités de minage de cryptomonnaies ‘vertes' », a déclaré le développeur sur son site web, sans plus de détails.

Les performances économiques moyennes de la Malaisie ont aggravé les défis auxquels sont confrontés les détaillants.

Alors que l’économie a progressé de manière constante mais peu spectaculaire de 3,7 % l’année dernière, le ringgit a chuté par rapport au dollar américain, tombant à un creux de 26 ans à 4,80 en février.

Dans une analyse de l’économie malaisienne au second semestre 2023, le cabinet de conseil immobilier mondial Knight Frank a déclaré que « les incertitudes globales… ont freiné les dépenses des consommateurs. »

Pourtant, il n’y a guère de signes de ralentissement de la construction de centres commerciaux.

Il y a au moins 33 complexes « incoming » avec 1,13 million de mètres carrés d’espace commercial et au moins 10 autres prévus, selon le NAPIC.

De retour à 3 Damansara un samedi après-midi récent, Goh a regardé un homme parcourir ses étagères quelques secondes avant de s’éloigner.

« Les affaires étaient beaucoup meilleures lorsque j’ai emménagé au centre commercial en 2012 sous une direction différente, en partie à cause de l’emplacement de mon magasin à quelques pas d’une salle de cinéma animée, » a déclaré Goh.

Mais en mars, les propriétaires du cinéma ont fermé le théâtre après 15 ans d’exploitation, invitant les clients à fréquenter leurs autres points de vente, dont le plus proche se trouve dans un autre centre commercial à moins d’un kilomètre.

Avec peu de passage dans son étage du centre commercial, Goh a déclaré que la direction du centre lui avait proposé de déménager à un autre niveau pour un tarif de location similaire.

« Je n’en ai aucune idée », a-t-il répondu lorsqu’on lui a demandé ce que le centre commercial devrait faire pour attirer des clients.

Mais pour lui, les options sont simples.

« Soit je déménage, soit je trouve d’autres endroits ici », a-t-il dit.